東協國家房地產資訊

4年前，7年級生的Allen赴日本早稻田大學念書，抱著邊省房租、邊增值的心態，他父母親花了台幣1000萬元左右，在東京都23區中的目黑區，買下了1間1房1廳、約16坪大的房子。

現在，他已學成歸台，由於距離山手線目黑站只須2、3分鐘路程，目前每月收租約台幣5萬多元，他將收入的3萬元，拿去租下新北市新店區知名新成屋「寶徠花園」，不僅享有51坪空間，剩下的2萬元還能當零用錢。而且，目黑區是去年東京都中漲幅最高的區域之一，平均漲幅高達17.3％，如今房子市值已有1500萬元。Allen表示，有如此穩定的被動收入，房子會繼續放著收租，用來支付台灣的花費。

去年，第一太平戴維斯原本要辦一場澀谷區距代代木車站4分鐘路程、共22戶的展銷說明會，沒想到一組竹科高階主管的客人，在展銷會3天前，用10億日圓全數買下，第一太平戴維斯只好趕快撤換物件，還一一打電話向客戶致歉。

台灣人就愛買日本
東京不動產兩房最夯　單筆金額愈來愈大

「台灣人實在是太愛買日本了，」日本信義社長何偉宏表示，從一○年最先進軍日本東京不動產、在國內銷售日本市場逾5成的信義房屋日本銷售數字中發現，除了5年來的總銷金額達到近800億日圓（約215億元台幣）；統計至一四年，日本信義共成交430筆案件，是一○年的8倍，銷售金額也從一○年的16億元暴增到一四年的80多億元台幣，增長速度驚人。

何偉宏亦指出，目前前往東京買房，主是要40至60歲的中小企業老闆、上市公司高階主管、醫師、會計師等，以總價4000萬至7000萬日圓（約台幣1000萬至1800萬元）左右的1至2房物件詢問度最高，且單筆投資金額有愈來愈大的趨勢。

台灣房屋全球財富中心首席分析師邱太煊指出，日本房地產從一三年底開始有感復甦，去年是日本商用不動產的交易熱年，之前新加坡主權基金（ＧＩＣ）出資台幣486億元，收購東京不動產地鐵站附近的太平洋世紀廣場32樓丸之內大廈，這是日本○八年金融海嘯以來，單一規模最大的房地產交易。邱太煊說，這些大動作顯示，國際買家重新看好日本，未來漲勢可期。

掌握三原則避匯損
首選核心區　三房產品不要碰

「只是日圓一直貶，聽說有人光是匯差就慘賠近3成，日本房地產現在可以進場嗎？」日本本葉國際資產管理公司社長林彥宏直言，最近大家都抓著他問這個問題，但這種情況是全額付現，且不納入房價上漲和租金收入的算法，不甚客觀，多數人通常不會這麼做。

林彥宏以自己為例，一○年買進時，50％自備款、50％貸款，匯差至今損失25％，但由於一半是貸款，等於損失12.5％，但這4年來房價上漲20％，每年淨收入有6％，4年下來共24％，20％加上24％減去匯損的12.5％，等於賺了3成多，並不如外界所述的「賠慘了」。

林彥宏說，4年賺3成，對於習慣台灣過去10年房地產快速漲幅的人，可能會覺得普普通通，不過由於東京不動產腹地比台北大得多，資金不易集中某單點區域炒作，短期內劇烈漲勢不太容易，就長期來看卻也相對健康。

第一太平戴維斯全球住宅投資顧問楊昱碁提醒，儘管日本東京不動產未來房價上漲可期，赴日買房仍須掌握三大原則。

一是買東京核心5區，港區、澀谷區、新宿區、中央區、千代田區為首選，不建議買大阪、北海道等較偏的地方。二是要買距離車站步行10分鐘內、屋齡15年內的房子。三是，能買大就不要買小，楊昱碁進一步解釋，在台灣的投資概念是，有錢投資寧可買兩間套房分散投資，但在日本房地產卻相反，考慮轉手性的因素，能買1間2房產品，就不要買1房，可以買1房產品就不要買2間套房，特別注意3房產品不要碰。

(本文修改自財訊雙週刊 第 471 期)